上海房价或再跌二成才能触底!

上海房价或再跌二成才能触底!

上海房价admin2020-06-01 7:16:4816975A+A-

  从价格上分析,从07年1月,上海商品住宅价格稳定上涨,一直到今年6月达到最高点,17116元,其后有所下跌,但依然处于高位盘整,9月份为13248。由于今年5-7月房价波幅较大,我们取其均值,大约是15700元,那么比去年1月的9528元已上涨65%。这一涨幅比北京的40%,和深圳的60%都高出一些。当然,上海房价下跌的时间也比二者滞后,而且,今年以来上海的涨幅远大于二者,而去年明显小于二者。

  9月价格比去年1月上涨40%,比5-7月高点跌16%。按照笔者以前关于房价收入比的测算,上海房价应在2007年的基础上下调15%左右,但今年以来,即使拿9月均价与去年12月的11714元相比,又上涨了13%。这就意味着,在9月的价格基础上,上海房价需要回调20%左右,才能会趋于比较合理的位置。按目前情况,由于前三季度基本上是上涨的,上海房价2008年同比2007年还会有一定的涨幅。但2009年同比2008年,房价一定是下跌的。

  从成交量上分析,去年12月开始,上海商品住宅开始由供不应求逆转为供大于求,时间点基本与北京相近,但其后数月,其供求失衡的程度远好于深圳,稍好于北京,直到9月份,才出现严重失衡,供求比为1:0.45。这也就是为何笔者相较前二者,更看好上海楼市的原因。

  与深圳相比,今年上海的房价完全可称得上“负隅顽抗”,但与北京情况类似,第三季度终于出现拐点。二手房指数表现的更清楚一些。2001-2006年,六年时间上海的二手房指数共上涨了60%多点,可07至08年上半年,却大涨了近50%,明显非理性飙升。笔者预计,要从2400点高点降至1800-2000点上下才会合理。降幅在20%左右。从今年8月开始,二手房指数环比已开始下跌。

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